아파트 증여는 단순히 가족 간 재산 이전으로만 생각하기 쉽지만,
실제로는 상당한 세금과 신고 절차가 동반됩니다.
증여세뿐 아니라 취득세도 함께 고려해야 하며,
시가평가·공제·신고기한 등 다양한 요소에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
이 글에서는 2025년 기준 아파트 증여 시 꼭 알아야 할 핵심 정보를 차근차근 정리했습니다.
증여부터 취득세까지 한 번에! 아파트 증여 절세 비법 공개
아파트 증여 시 발생하는 세금 종류
아파트를 증여하면 대표적으로 두 가지 세금이 발생합니다.
| 증여세 | 증여일 기준 시가 산정 | 누진세율 적용 |
| 취득세 | 소유권 이전 시 발생 | 일반 또는 중과세율 |
증여세는 증여받는 금액에 따라 점점 더 높은 세율이 적용되고,
취득세는 보유 주택 수나 지역에 따라 달라지므로 반드시 사전에 계산해 두는 것이 중요합니다.
증여세 계산 공식과 세율 구간
증여세는 아래 공식을 바탕으로 산출됩니다.
과세표준 구간과 세율은 다음과 같습니다.
| 1억원 이하 | 10% | 0 |
| 1~5억원 | 20% | 1,000만원 |
| 5~10억원 | 30% | 6,000만원 |
| 10~30억원 | 40% | 1억6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억6,000만원 |
예를 들어, 과세표준이 3억 원이면
(3억 × 20%) - 1,000만 원 = 5,000만 원 증여세가 산출됩니다.
증여 공제 한도와 관계별 차이
증여세는 가족 관계에 따라 공제가 다르게 적용됩니다.
10년간 합산 기준으로 다음과 같은 공제액이 주어집니다.
| 배우자 | 6억원 |
| 성년 자녀 | 5,000만원 |
| 미성년 자녀 | 2,000만원 |
| 기타 친족 | 1,000만원 |
공제는 10년 동안 받은 증여금 전체에 합산해서 계산되므로,
과거 증여내역이 있다면 반드시 포함해 확인해야 합니다.
취득세율 – 일반과 중과 차이
아파트 증여에는 취득세도 따로 발생합니다.
취득세율은 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
- 일반 취득세율: 약 3.5~4%
- 중과 취득세율: 12% (조정대상지역 2 주택 이상 보유 시)
만약 조정대상지역에 있는 아파트를 다주택자가 증여하면
취득세 부담이 매우 커질 수 있으므로 신중하게 계획해야 합니다.
증여 재산가액 평가 기준
과세 표준 산정을 위해 증여받는 아파트의 가액을 반드시 산정해야 합니다.
평가 기준은 다음과 같습니다.
- 원칙: 증여일 기준 시가
- 인정 기준: 증여 전후 6개월 이내 유사 거래 사례
- 주의사항: 신고가 과소하면 국세청이 감정평가를 통해 시가를 다시 산정할 수 있음
이 부분을 정확히 신고하지 않으면 추후 가산세가 부과될 수 있으니 주의하세요.
증여 신고 절차 및 일정
아파트 증여 절차는 단계별로 이뤄집니다.
- 증여계약서 작성
- 등기소에 소유권 이전 등기 신청
- 증여세 신고 (증여일 포함 월의 말일부터 3개월 이내)
- 취득세 신고 및 납부 (등기 시점)
신고기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 세무조사 리스크가 생기므로 반드시 기한 내에 진행해야 합니다.
절세 전략과 팁
아래 전략을 잘 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
- 배우자·자녀 공제 최대한 활용
- 여러 명에게 지분 분할 증여
- 10년 단위 증여로 공제 재활용
- 부담부 증여로 일부 금액 채무승계 처리
- 연부연납으로 최대 5년 분납 (연이자 약 3%)
부담부 증여는 주택담보대출 승계 등 일부 부채를 이전하는 방식으로
과세 표준을 낮추는 효과가 있어 상황에 따라 활용 가능합니다.
계산 예시
아파트 시가: 3억 원
수증자: 성년 자녀
공제: 5,000만 원
과세표준: 2억 5천만 원
증여세: (2.5억 ×20%)–1,000만 원 = 4,000만 원
취득세(일반): 약 875만 원
취득세(중과): 약 3,000만 원
핵심 요약
| 증여세율 | 10~50% 누진 |
| 공제 | 배우자6억, 자녀5천만 |
| 취득세율 | 일반 3.5%, 중과 12% |
| 신고기한 | 증여세 3개월, 취득세 등기 시 |
| 전략 | 공제·분할·연부연납·부담부증여 활용 |
아파트 증여는 한 번 결정하면 되돌리기 어렵고,
적지 않은 세금이 동반됩니다.
따라서 증여 전부터 전문가와 상담하며 시기·금액·방법을 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.
